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      关于《珠海格力物业管理有限公司国有股权转让方案》的通告 
 
       经珠海格力置业股份有限公司董事会决议通过，并经珠海市国资委等有关部门审批，于2006年8月30日正式委托珠海市产权交易中心通过公开竞投的方式，对其持有珠海格力物业管理有限公司的60%股权竞价转让（信息公告见2006年8月30日珠海特区日报）。为了增加珠海格力物业管理有限公司产权转让竞投的透明度及公信力，珠海格力物理业管理有限公司现特将经珠海市国资委等有关部门审批的《珠海格力物业管理有限公司国有股权转让方案》通告如下： 
      珠海格力物业管理有限公司国有股权转让方案 
      为了既体现“公开、公正”原则，又照顾企业现有员工的利益。按照《企业国有产权转让暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）、国经贸企改[2002]859号有关主辅分离的改制办法的规定和《关于深化国有企业改革的决定》（粤发（2005）15号文）的精神，结合珠海格力物业管理有限公司（下称“格力物业公司” ）的实际，制订格力物业公司国有股权转让方案。 
一、基本情况 
      格力物业公司成立于一九九三年，由原珠海经济特区房地产开发总公司（重组后未珠海格力置业股份有限公司）全额投资，并于二OO三年进行股份制改制，珠海格力置业股份有限公司持有公司60%的股权，格力物业公司经营班子及骨干以自然人股东（33名）的身份持有公司40%的股权。 
      格力物业公司现有正式职工73人，其中在岗职工62人，内退职工6人，退休职工5人，公司主要开展物业管理、物业代理、以及电梯维护等业务。经过十多年的发展，从最初不到10万平方米的管理面积发展到现在400多万平方米的管理面积，从单一管理住宅小区发展为多元化的管理（包括政府办公大楼、工业区、别墅、商业街、步行街等），从本地化管理发展到市外、省外的管理（在广东顺德、湖南长沙、吉首等设立分公司），从国家物业管理三级资质发展到一级资质。 
二、评估基准日及资产情况 
     以2005年12月31日为评估基准日，对格力物业公司进行清产核资和资产评估。 
     根据利安达信隆会计师事务所的清产核资后的评估报告（初稿），截至2005年12月31日止，格力物业公司的总资产为1161.39万元，总负债为620.57万元，公司净资产为540.82万元，其中格力置业占60%的股权，股值为324.49万元。自然人股东占40%的股权，股值216.33万元。详见评估报告书。 
三、转让标的和方式 
      转让标的为珠海格力置业股份有限公司持有的格力物业公司60%股权，评估净值为324.49万元。本次转让采用向社会公开竞价转让的方式，竞价仪式委托珠海市产权交易中心主持，实行公开竞价、价高者得的原则，如只有一家符合条件的竞买者，则按相关规定协议转让。 
四、转让组织工作 
      转让方案由格力物业公司改革工作小组制订，工作小组行使格力物业管理公司60%股权转让的组织，协调和监督工作。 
五、挂牌底价 
      以本次珠海格力置业股份有限公司持有的格力物业公司60%股权的评估净值324.49万元为基础，考虑到格力物业公司正式职工安置补偿费用，以520万元作为挂牌竞价的底价。 
六、员工补偿原则 
      按照《中共珠海市委珠海市人民政府关于市属国有企业改制若干问题的意见》（珠字（2002）14号）的相关规定对格力物业公司2005年12月31日在册的全体正式员工（含在岗、内退及退休人员）进行经济补偿（附件一表（1）：按本企业补偿标准计算），补偿款从国有股权转让收益中支付。为体现历年来格力物业公司员工对该企业的贡献，转让方承诺通过转让增值奖励的方式和要求中标者负责补足的办法使员工补偿的标准达到2005年格力置业服务公司改制补偿标准（附件一表（2）：按2005年格力置业服务公司改制的补偿标准计算）。 
七、职工安置原则 
      中标受让方须接收至2005年12月31日止全部正式在岗职工，并与其重新签订劳动合同，劳动合同期限不低于3年，保证聘用期间其工资收入不低于股权转让前的水平。同时，受让方必须按现在有合同期限延续在册临时工的劳动合同，转让后解除其劳动合同关系的，由受让方和转让后的企业负责。 
八、内部员工参与公开竞价的优惠 
      内部员工（指2005年12月31日在岗的正式员工，不含内退及退休职工）组队且在32人（含32人）以上的参与公开竞价，需向转让工作小组申请确认资格，并可以享受以下几个方面的优惠： 
      1、付款方式的优惠：内部员工中标，须在中标后七个工作日内支付转  让价款的60%（若60%的转让价款达不到附件一（表2）的经济补偿金额时，由中标者补足，中标员工的经济补偿款可以冲抵转让价款），转让方予以办理经营权移交；三个月内支付转让价款的70%；剩余30%转让价款壹年内付清，但须提供与未付款项价值相当的担保，担保手续办好后开始办理工商变更登记。 
      2、增值奖励优惠： 
     若内部员工中标，且挂牌转让资产在公开竞价转让时有增值（指成交价与挂牌底价之间的差额部份），增值部分优先用于弥补支付附件一（表1）与（表2）的差额部分，剩余部分设立超额累进增值提成对员工进行奖励，具体奖励比例分别如下： 
       -800万元（不含800万元），增值部分奖励比例为30%； 
      800-1000万元（不含1000万元），增值部分奖励比例为50%； 
      1000-1200万元（不含1200万元），增值部分奖励比例为60%； 
      1200-1500万元（不含800万元），增值部分奖励比例为70%； 
      1500万元以上，增值部分奖励比例为80% 
     外部竞买者中标，且挂牌转让资产在公开竞价转让时有增值（指成交价与挂牌底价之间的差额部分），增值部分优先用于弥补支付附件一（表1）与（表2）的差额部分，剩余部分亦按上述超额累进办法计提增值奖励。 
九、增值奖励的分配 
      1、为鼓励内部职工参与公开转让竞价投标，同时体现中标职工对资产增值所作的贡献，若内部职工中标，所计提增值奖励的70%奖励给中标职工，具体由中标员工执行分配；剩余30%对所有正式职工（含已退休和内退的职工）按其在本企业的工龄进行平均分配。 
      2、若外部竞买者中标，所计提的增值奖励，按照所有正式职工（含已退休和内退的职工）在本企业的工龄进行平均分配。 
十、参与竞价不可谈判条件 
      1、中标后维持格力物业公司的主管业务不变更。 
      2、如果成交价不足以支付附件一（表2）的经济补偿金时，中标者负责补足。 
      3、负责承担转让标的可能出现的瑕疵问题。 
 
 
                                        珠海格力置业股份有限公司 
                                        格力物业公司改革工作小组 
                                               2006年4月5日